Créé en juillet 2016 par le législateur afin de faciliter l'accès à la propriété des ménages sous plafonds de ressources en zone tendue, le bail réel solidaire officialise une "propriété d'usage". Le principe du BRS est basé sur la dissociation de la propriété du sol et du bâti. Vous devenez pleinement propriétaire du bâti (votre logement) alors que la propriété du sol est portée par un Organisme de foncier solidaire (OFS). Si vous êtes éligible, c’est l’occasion d’acheter votre logement neuf de manière simplifiée et sereine. Conditions d’accès, avantages, modalités financières : Pierre Passion vous renseigne sur le fonctionnement du bail réel solidaire (BRS)
A noter : par arrêté ministériel du 2 octobre 2023, la commune de Toulouse est reclassée en zone A du classement des communes où l'offre et la demande immobilière sont déséquilibrées. Ce zonage détermine en particulier les plafonds de ressources pris en compte pour l'éligibilité des foyers aux dispositifs d'aides à l'accession à la propriété comme le BRS. Le passage de Toulouse de la zone B1 à la zone A ouvre l'éligibilité à ce dispositif d'aide à un plus grand nombre de ménages.
Le Journal officiel - JORF n°0164 du 11/07/2024 a confirmé le passage en zone A des communes de Blagnac, Colomiers, L'Union et Labège et le passage en zone B1 de la commune de St Sulpice la Pointe.
Avez-vous droit au BRS ?
Pour de nombreux ménages, accéder à la propriété de leur logement est une aspiration forte souvent entravée par un marché immobilier inaccessible. Bien qu'être propriétaire de son logement soit le rêve d'une vie, nous constatons que la notion de propriété évolue vers un monde où l'usage supplante la propriété. Afin d'illustrer ce phénomène nous pouvons aisément prendre l'exemple de la voiture, en effet depuis 2010 les prix des véhicules neufs ont augmenté bien plus vite que le pouvoir d’achat ce qui a eu pour effet d'inciter les ménages à se tourner vers la location longue durée de leur véhicule : plus sécurisant, plus pratique, plus flexible et permettant de bénéficier d'un véhicule aux dernières normes. En 2024, 30% des véhicules immatriculés l'étaient en location longue durée...
Ce phénomène, qui touche tous les secteurs de notre société, devait aussi trouver une réponse dans le logement et c'est le BRS que le législateur a mis à notre disposition afin d'accompagner cette évolution du rapport des Français à la propriété de leur logement.
Le but du BRS est de favoriser l’accession à la propriété d’un logement neuf, son principe s'appuyant sur la dissociation de la propriété du bâti et du foncier, le bail réel solidaire est indissociable d'un OFS (Organisme foncier solidaire).
C'est quoi un Organisme de Foncier Solidaire?
Directement inspirés du principe des Community land trust né à la fin des années 60 aux Etats Unis puis importé en Grande-Bretagne, au Canada et en Belgique dans les années suivantes, l'Organisme de foncier solidaire -OFS- est une structure agréée par le Préfet de région. L'OFS a pour mission principale le développement de logements abordables, on peut le comparer à une foncière qui va rester propriétaire des fonciers sur lesquels sont construits les logements et permettre la dissociation du foncier et du bâti.
Le BRS s’adresse à tous les ménages qui souhaitent acheter leur résidence principale et respectent les plafonds de ressources fixés par l’État.
La bonne nouvelle ? Cela concerne une grande majorité des ménages français, et pas besoin d'être primo-accédant !
Réaliser une simulation BRS
Les plafonds de ressources, conditionnant l’éligibilité au BRS, ou bail réel solidaire, sont précis et détaillés ici. Ils sont fonction du revenu fiscal de référence N-2 et du nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Le passage de Toulouse en zone A favorise plus d'accédants. Par exemple, un couple avec deux enfants devra justifier de revenus annuels de 90 078 € maximum pour être éligible à la Location-Accession, contre 46 014 € s'ils avaient fait leur demande en 2023 alors que Toulouse était encore classée en zone B1.
Voici les plafonds de ressources du BRS pour 2025 :
Nombre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
1 | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
2 | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
3 | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
4 | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
5 | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
6 | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
Personne supplémentaire | + 13 440 € | + 12 301 € | + 9 599 € |
Avantages fiscaux
Le BRS permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit sur le prix du logement neuf, soit 5,5% au lieu de 20%. Vous bénéficiez aussi de frais de notaire réduits lors de l'acquisition.
Avantages financiers : des prix de vente plafonnés
Les prix de vente par mètre carré de surface utile, en vigueur au premier janvier 2025, sont plafonnés selon 5 zones, Toulouse étant en zone A, les communes de sa proche périphérie en zone B1, les autres communes de Haute-Garonne en zone C, à l'exception de Castelnau-d’Estrétefonds (zone B2) :
Zone géographique | Prix de vente maximum HT par mètre carré utile |
|---|---|
A bis | 6 170 € |
A | 4 675 € |
B1 | 3 744 € |
B2 | 3 269 € |
C | 2 857 € |
L'acquéreur en BRS possède différentes garanties qui lui permettent de sécuriser son parcours d'achat pour devenir propriétaire de son logement neuf.
le BRS est caractérisé par deux mécanismes originaux:
Le caractère rechargeable : En cas de vente ou de donation du logement, le nouvel acquéreur ou donataire, agrée par l'OFS, bénéficie d'un "rechargement" du bail d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial. Cela a pour vertu de maintenir la valeur du logement car elle ne diminue pas à proportion de la durée restante du bail réel solidaire.
L'indemnisation systématique du preneur du BRS :
Le propriétaire du logement peut le revendre quand il le souhaite, il devra seulement respecter quelques règles:
La garantie de rachat du logement court durant les 15 premières années à compter du transfert de propriété du logement, en cas de situation remettant en cause la stabilité du ménage et sa viabilité dans le logement. Les critères permettant la garantie de rachat en BRS sont les suivants :
L'accédant doit par ailleurs respecter les conditions suivantes pour en bénéficier :
Une fois ces conditions remplies, le prix de rachat est garanti selon la durée de possession du logement à partir du transfert de propriété :
Portant toujours sur les 15 premières années à compter de la signature de l'acte de vente authentique, la garantie de relogement permet à l'accédant, sous certaines conditions, de bénéficier d'une offre de relogement dans le parc locatif HLM avec lequel le vendeur aura conclu une convention.
Les points importants de la garantie de relogement d'un accédant en BRS :
Un logement en BRS doit être occupé à titre de résidence principale et l'accédant s'oblige à ne pas le louer.
Cependant, l'accédant pourra formuler une demande écrite à l'OFS, lequel disposera d'un délai de deux mois à compter de la réception de la LRAR pour apporter une réponse, certains cas pouvant être exceptionnellement admis.
En résumé, le BRS, en s'appuyant sur la dissociation du foncier et du bâti, permet de faire considérablement baisser le cout d'un projet pour un ménage accédant. C'est une nouvelle forme de propriété ou l'usage l'emporte sur la possession tout en vous garantissant des protections solides en cas de besoin.
Sachez que cette aide de l’État concerne plus de ménages français qu’on ne le pense. Pour vérifier votre éligibilité au dispositif BRS, rendez-vous sur le simulateur BRS.
Au plaisir de vous rencontrer !
